Is uitponden nog rendabel?

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Wat uitponden precies inhoudt en wat er juridisch voor nodig is, staat in het artikel "Wat is uitponden?".

De vraag is niet "meer", maar "meer, verdisconteerd"

Bijna elke eigenaar die deze vraag stelt, vergelijkt twee bedragen: wat een belegger nu biedt voor het complex, en wat de woningen bij elkaar leeg zouden opbrengen. Die vergelijking klopt niet, want de tweede uitkomst valt niet nu maar over een reeks jaren.

De juiste vergelijking is: het bod van nu, tegenover de contante waarde van alle netto kasstromen uit het uitpondtraject — verkoopopbrengsten minus kosten, plus het exploitatieresultaat in de tussentijd, minus belasting, teruggerekend naar vandaag tegen uw eigen rendementseis. Dat is precies de som die een professionele koper maakt om tot zijn bod te komen.

Wat het rendement drukt

De Wet vaste huurcontracten. Dit is de zwaarwegendste verandering. Het huurcontract voor onbepaalde tijd is weer de hoofdregel; tijdelijke contracten kunnen alleen nog in uitzonderingsgevallen. Waar een verhuurder een aantal jaren geleden nog een deel van zijn bestand op tijdelijke contracten kon zetten en daarmee voorspelbare mutatiemomenten creëerde, is dat instrument weg. Mutatie is weer volledig afhankelijk van het toeval van vertrek. Dat verlengt de doorlooptijd, en doorlooptijd is in een contante-waardeberekening de duurste variabele die er is.

Box 3 loopt gewoon door. Zolang de woningen in bezit zijn, betaalt u de heffing. In 2026 geldt een forfaitair rendement van 6,00 procent voor overige bezittingen bij een tarief van 36 procent — effectief 2,16 procent per jaar over de in box 3 op te geven waarde. Over een traject van acht jaar is dat een aanzienlijke post die de nominale meeropbrengst deels wegvreet. De tegenbewijsregeling kan het beeld verzachten wanneer het werkelijke rendement lager ligt, maar houd er rekening mee dat ongerealiseerde waardeontwikkeling daarbij als rendement meetelt — bij een stijgende woningmarkt helpt de tegenbewijsregeling dus juist niet.

Kosten van verkoopklaar maken. Een woning die twintig of dertig jaar verhuurd is geweest, gaat niet zonder werk de particuliere markt op. Keuken, badkamer, elektra, schilderwerk, soms een asbestsanering, en bij een label G ook nog een verduurzamingsvraag van de koper of diens hypotheekverstrekker. Daar bovenop komen makelaarscourtage, taxatie- en notariskosten per woning. Deze post wordt structureel te laag ingeschat.

Opkoopbescherming. In aangewezen wijken moet de koper van een woning onder de gemeentelijke WOZ-grens er in beginsel zelf gaan wonen. Bij kleine of minder courante woningen valt daardoor een deel van de kopersgroep weg, wat de prijs drukt of de verkooptijd verlengt.

De onzekerheid over het moment van leegkomen. Dit is niet alleen een vertragingsrisico, het is een waarderingsrisico. U weet niet of de laatste drie woningen in jaar zes of in jaar zestien vrijkomen. Die staart is de reden dat uitpondtrajecten vaker uitlopen dan meevallen — de huurders die het langst blijven zitten, zijn per definitie degenen die het minst geneigd zijn te vertrekken. Ondertussen lopen onderhoud, VvE-bijdragen, verzekering, beheer en eventuele financieringslasten gewoon door.

En vanaf 2028 een fiscaal aandachtspunt. De Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen; de behandeling in de Eerste Kamer loopt nog en de beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028. Vastgoed valt daarin onder een vermogenswinstbenadering: waardegroei wordt pas belast bij realisatie. Voor een uitponder betekent dat iets concreets — elke afzonderlijke verkoop is een realisatiemoment. Een traject dat over 2028 heen loopt, verdient overleg met uw fiscalist over de volgorde en timing van de verkopen.

Wat het juist kansrijk maakt

Een groot verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde. Dit blijft de motor. Bij een gereguleerde woning met een lage huur ligt de verhuurde waarde vaak rond 60 tot 70 procent van de leegwaarde. Hoe groter dat gat, hoe meer een jaar wachten oplevert. Bij vrijesectorwoningen met markthuur is het gat klein en is uitponden zelden de moeite waard.

Oudere huurders. Het klinkt ongemakkelijk, maar het is de belangrijkste variabele in elk uitpondmodel. Een complex met huurders van boven de zeventig heeft een fundamenteel andere verwachte doorlooptijd dan hetzelfde complex met huurders van vijfendertig. Professionele kopers modelleren dit expliciet, en het is de reden dat twee ogenschijnlijk vergelijkbare complexen tientallen procenten in prijs kunnen verschillen.

Courante appartementen in de stad. Een gesplitst, goed onderhouden appartement in Amsterdam, Rotterdam of Utrecht verkoopt leeg binnen weken aan een koper die er zelf gaat wonen en 2 procent overdrachtsbelasting betaalt in plaats van 8 procent. Dat is een diepe, betrouwbare markt. Bij een studio met hoge VvE-lasten of een woning buiten de Randstad ligt dat anders.

Een pand dat al gesplitst is. Splitsing is de grootste drempel en de grootste kostenpost. Is die genomen, dan valt een substantieel deel van het risico en de doorlooptijd weg.

Een lage of afgeloste financiering. Wie geen rentelast draagt tijdens het traject, kan de tijd nemen. Wie financiert tegen een rente die hoger ligt dan het directe rendement op de huur, betaalt om te mogen wachten.

Een rekenvoorbeeld

Neem een gesplitst complex van acht appartementen in een stedelijke wijk, alle verhuurd in het gereguleerde segment aan huurders met een contract voor onbepaalde tijd.

Uitgangspunten. De leegwaarde is gemiddeld € 350.000 per woning, samen € 2.800.000. Per vrijkomende woning kost verkoopklaar maken circa € 15.000 en kosten verkoop en overdracht circa € 5.000, zodat er € 330.000 netto resteert. De jaarhuur is € 11.000 per woning, met € 4.000 exploitatiekosten, dus € 7.000 netto. De in box 3 op te geven waarde is € 190.000 per verhuurde woning; bij 6,00 procent forfaitair rendement en 36 procent tarief is dat € 4.104 heffing per woning per jaar. Per verhuurde woning blijft er dus ongeveer € 2.900 per jaar over. We nemen aan dat er één woning per jaar leegkomt, acht jaar op rij, en rekenen met een rendementseis van 6 procent.

Nominaal. Acht keer € 330.000 is € 2.640.000, plus circa € 104.000 aan exploitatieresultaat over de jaren waarin er nog woningen verhuurd zijn. Samen ruim € 2.744.000. Dat is het bedrag dat eigenaren doorgaans in hun hoofd hebben.

Contant gemaakt. De verkoop in jaar één is bijna € 353.000 waard, die in jaar acht nog geen € 209.000. Optellen van alle jaren tegen 6 procent geeft een contante waarde van ongeveer € 2.135.000.

Het alternatief. Een professionele koper die het complex nu in verhuurde staat overneemt, biedt in dit voorbeeld € 2.000.000 — ongeveer 71 procent van de leegwaarde.

De uitkomst. Uitponden komt uit op € 2.135.000 tegenover € 2.000.000 nu. Een verschil van circa € 135.000, ofwel bijna 7 procent, en dat is het bedrag waarvoor u acht jaar risico, beheer, onderhoud en onzekerheid op u neemt. Sommige eigenaren vinden dat ruim voldoende. Anderen constateren dat de vergoeding voor acht jaar werk en risico neerkomt op minder dan één procent per jaar.

En dan de gevoeligheid. Duurt het traject geen acht maar twaalf jaar — één mutatie per anderhalf jaar, wat bij vaste contracten en tevreden huurders bepaald niet pessimistisch is — dan zakt de contante waarde tot onder de € 2.000.000 en is het bod van nu de betere uitkomst. Rekent u met een hogere rendementseis omdat u het risico zwaarder weegt, dan kantelt het eerder. Verwacht u daarentegen waardestijging van de woningen, of muteren er in de eerste jaren drie in plaats van één, dan wint uitponden ruim.

De genoemde bedragen zijn een rekenvoorbeeld en geen taxatie.

Wanneer uitponden nog steeds het meest rendabel is

Het eerlijke antwoord is dat uitponden voor een deel van de portefeuilles nog altijd de beste route is, en dat is geen concessie maar een constatering. Dat geldt in het bijzonder als een aantal van deze punten samenkomt:

• het pand is al gesplitst, met een gezonde VvE en een gevuld reservefonds;

• de woningen zijn courant en in redelijke staat, zodat verkoopklaar maken beperkt blijft;

• de huurders zijn op leeftijd, waardoor de verwachte doorlooptijd kort is;

• het verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde is groot, zoals bij lage gereguleerde huren;

• er is geen of nauwelijks financiering, zodat wachten niets kost;

• u hebt de tijd, het beheer geregeld en geen behoefte aan zekerheid over de einddatum.

Zit u in die situatie, dan is een bod in verhuurde staat vrijwel altijd lager dan wat u zelf uit het traject haalt — omdat de koper precies dezelfde som maakt en daar zijn eigen marge en risicopremie in verwerkt.

Wanneer verkoop in één keer meestal wint

Omgekeerd: bij jonge huurders, ongesplitste panden, funderingsproblematiek, achterstallig onderhoud, een niet-functionerende VvE of een portefeuille verspreid over meerdere gemeenten is de contante waarde van uitponden vaak lager dan het bod. Daar komt bij dat een uitpondtraject jarenlang actief beheer vraagt — bij erfgenamen of bij een eigenaar die wil stoppen is dat op zichzelf al een reden om de som anders te laten uitvallen.

Er is ook een tussenvorm die vaak over het hoofd wordt gezien: gedeeltelijk uitponden. U verkoopt het deel van de portefeuille met het slechtste perspectief in één keer en pondt het courante, gesplitste deel met oudere huurders zelf uit. Dat combineert zekerheid op het moeilijke deel met opbrengst op het kansrijke deel.

Veelgemaakte fouten

• De optelsom van leegwaardes vergelijken met het bod. Dat vergelijkt een bedrag over tien jaar met een bedrag van nu. Reken beide terug naar vandaag.

• De doorlooptijd te optimistisch inschatten. Trajecten lopen vaker uit dan mee. Reken door met een scenario waarin het vijftig procent langer duurt en kijk of het dan nog steeds klopt.

• De kosten van verkoopklaar maken onderschatten. Bij woningen die decennia verhuurd zijn geweest is dit zelden een cosmetische ingreep.

• Box 3 buiten de som laten. Acht jaar heffing over een portefeuille van enkele miljoenen is geen restpost.

• Vergeten dat de opbrengst zelf ook belast blijft. Het geld dat vrijkomt bij elke verkoop valt vervolgens gewoon in box 3, tenzij u het anders bestemt.

Conclusie

Uitponden is niet dood, maar de marge is dunner geworden. De opbrengst per woning is onveranderd hoog; wat is veranderd, is de tijd die het kost om die opbrengst te bereiken, en tijd is precies waar een contante-waardeberekening op reageert. Voor een gesplitst, courant complex met oudere huurders en zonder financiering is uitponden nog steeds vaak de beste route. Voor een ongesplitste portefeuille met jonge huurders en achterstallig onderhoud is het dat al een tijd niet meer. Reken het door met uw eigen cijfers en uw eigen rendementseis, en leg de uitkomst naast een concreet bod in plaats van naast een aanname.

Wilt u weten hoe een bod in verhuurde staat zich verhoudt tot uw eigen uitpondscenario? Concreet Vastgoed koopt rechtstreeks van particuliere beleggers, familiebedrijven en ondernemers — zonder makelaarscourtage en zonder financieringsvoorbehoud — en licht desgewenst toe hoe het bod is opgebouwd. Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking.