Is het slim om vastgoed te verkopen vanwege box 3?

Hoe werkt box 3 voor verhuurd vastgoed in 2026?

Verhuurd vastgoed dat u privé bezit valt onder de categorie 'overige bezittingen'. Voor 2026 geldt daarvoor een forfaitair rendement van 6,00 procent. Over dat forfaitaire rendement betaalt u 36 procent belasting. Het heffingsvrije vermogen bedraagt € 59.357 per persoon, en het dubbele voor fiscale partners.

Twee mechanismen zijn daarbij van belang.

De leegwaarderatio. Voor woningen die duurzaam verhuurd zijn aan een huurder met huurbescherming mag u niet de volle WOZ-waarde opgeven, maar een percentage daarvan. Dat percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde: hoe lager de huur ten opzichte van de waarde, hoe lager het percentage. Bij tijdelijke verhuur en bij verhuur aan gelieerde partijen geldt de ratio niet.

De tegenbewijsregeling. Is uw werkelijke rendement lager dan het forfaitaire rendement, dan mag u dat aantonen en wordt er geheven over het werkelijke rendement. Belangrijk detail: onder 'werkelijk rendement' valt niet alleen de huur minus kosten, maar ook de ongerealiseerde waardeontwikkeling van het vastgoed. In een jaar waarin uw panden in waarde stijgen, pakt de tegenbewijsregeling dus vaak juist ongunstiger uit. In een jaar met vlakke of dalende waardes kan zij aanzienlijk schelen.

Waarom drukt dit zo hard op woningverhuur?

Het knelpunt is de combinatie van twee ontwikkelingen. De heffing gaat uit van een rendement dat de eigenaar bij gereguleerde woningen simpelweg niet kan halen, terwijl de Wet betaalbare huur het plafond van de huur juist heeft vastgelegd via de puntentelling.

Een concreet voorbeeld. Een appartement met een WOZ-waarde van € 350.000, verhuurd voor € 900 per maand. Na leegwaarderatio komt de fiscale waarde uit op een fors lager bedrag, maar de huurstroom van € 10.800 per jaar staat tegenover exploitatiekosten van al snel € 3.000 tot € 4.000. Wat resteert aan direct rendement is enkele duizenden euro's — waarvan de box 3-heffing een substantieel deel opeet. Wie ook nog moet investeren in verduurzaming, komt op nul of lager uit.

Dat is de rekensom die wij de afgelopen jaren steeds vaker op tafel zien komen. Niet omdat de eigenaar per se wil stoppen, maar omdat het directe rendement is verdampt en het resterende rendement volledig in de waardeontwikkeling zit — en die realiseert u pas bij verkoop.

Wat verandert er in 2028?

Het kabinet werkt aan de Wet werkelijk rendement box 3, die het forfaitaire stelsel moet vervangen. De Tweede Kamer heeft dat wetsvoorstel in februari 2026 aangenomen; de behandeling in de Eerste Kamer loopt nog en het kabinet heeft aangekondigd verbeteringen aan te brengen. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028.

De kern van het nieuwe stelsel: heffing over het werkelijke rendement. Voor vastgoed betekent dat een vermogenswinstbenadering — huurinkomsten minus kosten worden jaarlijks belast, en de waardeontwikkeling pas bij verkoop.

Voor verhuurders is dat op papier een verbetering: u betaalt niet langer over een rendement dat u niet maakt. Maar het betekent ook dat er bij verkoop wordt afgerekend over de waardegroei. Hoe de overgang precies wordt vormgegeven en welke waarde als startpunt geldt, is onderdeel van de discussie. Wie overweegt te verkopen, doet er verstandig aan dit punt vóór 2028 met de eigen adviseur te bespreken — niet omdat er haast is, maar omdat het moment van verkopen fiscaal verschil kan maken.

Verkopen, of iets anders?

Box 3 is een reden om te rekenen, niet automatisch een reden om te verkopen. De alternatieven die in de praktijk het vaakst langskomen:

Doorexploiteren en accepteren. Als de woningen op termijn leeg kunnen komen en de leegwaarde substantieel hoger ligt, kan de waardeontwikkeling de heffing ruimschoots compenseren. Dit is vooral aan de orde bij woningen met oudere huurders of tijdelijke contracten.

Inbrengen in een BV. Vaak genoemd, zelden zonder meer voordelig. U betaalt overdrachtsbelasting over de inbreng, u krijgt te maken met vennootschapsbelasting en later met box 2 bij uitkering, en u koopt administratieve lasten. Het kan uitpakken bij een grotere portefeuille met een lange horizon, en het kan ongunstig uitpakken bij een kleine portefeuille die u binnen vijf jaar toch wilt verkopen. Dit is bij uitstek een som die uw adviseur voor uw situatie moet maken.

Verduurzamen en verbeteren. Meer punten betekent meer huurruimte. Bij woningen die net onder een puntengrens zitten, kan een gerichte investering het rendement structureel herstellen. Bij woningen die er ver vandaan zitten, is het weggegooid geld.

Gedeeltelijk verkopen. Wij zien regelmatig dat eigenaren het slechtst renderende deel van de portefeuille afstoten en de rest aanhouden. Dat verlaagt de heffing én het beheer, zonder dat u alles opgeeft.

Uitponden. De woningen bij mutatie leeg verkopen. Hogere opbrengst per woning, maar een traject van jaren waarin u de heffing en het beheer gewoon doorbetaalt.

De rekensom die u zou moeten maken

Verkoop is verstandig wanneer het verwachte totaalrendement bij doorexploiteren, na belasting, lager is dan wat u met de verkoopopbrengst elders kunt bereiken — gecorrigeerd voor risico en voor de tijd die het beheer u kost.

Praktisch komt dat neer op vier getallen per pand:

1. de netto huurstroom na alle exploitatiekosten;

2. de jaarlijkse box 3-heffing;

3. de verwachte waardeontwikkeling en het uitpondperspectief;

4. de investeringen die de komende vijf jaar onvermijdelijk zijn.

Staat er onderaan een direct rendement van onder de één procent en is er geen uitpondperspectief, dan is verkopen doorgaans de rationele keuze. Is er wel perspectief op leegkomen, dan verkoopt u eigenlijk een optie — en die is geld waard, ook voor een koper.

Wat verandert er nog meer voor kopers?

Vermeldenswaard bij een verkoopoverweging: per 1 januari 2026 is het overdrachtsbelastingtarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt verlaagd van 10,4 naar 8 procent. Voor niet-woningen geldt het tarief van 10,4 procent. Die verlaging verlaagt de aankoopkosten van beleggers en heeft in de praktijk een licht positief effect op wat kopers kunnen bieden.

Veelgemaakte fouten

• De heffing als absoluut getal beoordelen. Relevant is het percentage van het rendement dat eraan opgaat, niet het bedrag op zich.

• De WOZ-waarde verwarren met de verkoopwaarde. Beide bewegen anders, en de WOZ loopt achter op de markt.

• De BV zien als standaardoplossing. De inbrengkosten worden systematisch onderschat.

• Wachten op duidelijkheid over 2028. Die duidelijkheid komt gefaseerd; intussen loopt de heffing door.

• Verkopen zonder de fiscale timing te bespreken. Leveringsdatum en jaarovergang kunnen verschil maken.

Conclusie

Box 3 is geen op zichzelf staande reden om te verkopen, maar wel de reden dat veel particuliere verhuurders nu voor het eerst uitrekenen wat hun portefeuille netto oplevert. Bij gereguleerde woningen zonder uitpondperspectief is die uitkomst vaak mager, en dan is verkopen een verdedigbare keuze. Bij woningen met markthuur of met zicht op leegkomen ligt het genuanceerder. Reken het per pand door, betrek uw adviseur bij de fiscale timing, en beoordeel een bod op wat het u netto oplevert ten opzichte van doorexploiteren.

Overweegt u te verkopen omdat de exploitatie niet meer uit kan? Concreet Vastgoed koopt rechtstreeks van particuliere beleggers, familiebedrijven en ondernemers — ook gedeeltelijk, als u een deel van de portefeuille wilt aanhouden. Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking.