Hoe verkoop ik vastgoed uit een nalatenschap?

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies.

In welke volgorde pakt u dit aan?

Wat het vaakst misgaat, is dat erfgenamen beginnen bij de vraag "wat is het waard en wie wil het kopen" terwijl de juridische basis nog niet ligt. Zonder de eerste stappen kan de notaris niet leveren, hoe goed de koper ook is.

1. Verklaring van erfrecht. Een notaris stelt vast wie is overleden, of er een testament is, wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is te handelen. Voor de verkoop van registergoed is dit stuk in de praktijk onmisbaar: het is het bewijs waarop de leverende notaris afgaat.

2. Is er een executeur? Staat er in het testament een executeur, dan bepaalt zijn type wat hij mag. Een beheersexecuteur beheert de nalatenschap en voldoet de schulden; hij mag een pand zelfstandig te gelde maken voor zover dat nodig is om schulden te betalen, maar niet daarbuiten. Zolang hij er is, kunnen de erfgenamen niet zonder hem over het pand beschikken. Een executeur-afwikkelingsbewindvoerder mag de nalatenschap wel verdelen zonder medewerking van de erfgenamen, en dus zelfstandig verkopen en leveren.

3. Aanvaarden of beneficiair aanvaarden. Elke erfgenaam kiest afzonderlijk: zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Zuiver aanvaarden betekent dat u ook met privévermogen aansprakelijk bent voor de schulden van de nalatenschap. Beneficiair aanvaarden beperkt dat risico, maar verplicht tot vereffening: schuldeisers worden eerst voldaan, pas daarna wordt verdeeld. De verklaring legt u af bij de griffie van de rechtbank waar de overledene het laatst woonde. Aanvaardt één erfgenaam beneficiair, dan hebben de anderen drie maanden om te kiezen; doen zij dat niet, dan aanvaarden ook zij beneficiair.

Let op dat u zich niet ongemerkt als zuiver aanvaardend gedraagt: huur innen, een pand leeghalen of een aannemer opdracht geven kan worden uitgelegd als het zich gedragen als erfgenaam.

4. Inschrijving in het Kadaster. De notaris schrijft de verklaring van erfrecht in bij het Kadaster. Dat is niet wettelijk verplicht — u bent al eigenaar geworden op het moment van overlijden — maar zonder inschrijving blijft de overledene in de registers als rechthebbende staan. In een verkooptraject leidt dat vrijwel altijd tot vertraging en extra kosten aan het eind. Doe het aan het begin.

5. Pas dan: waardebepaling, koper en levering.

Wie mag beslissen als er meerdere erfgenamen zijn?

Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, is het vastgoed gemeenschappelijk eigendom van alle erfgenamen. De hoofdregel is dat zij alleen gezamenlijk bevoegd zijn tot verkoop en levering. Een meerderheid van de erfdelen is niet genoeg: één erfgenaam met een klein aandeel kan de transactie feitelijk tegenhouden.

Op die hoofdregel bestaan twee uitzonderingen die er in de praktijk toe doen. De eerste is de executeur-afwikkelingsbewindvoerder, die wel zelfstandig kan verkopen en leveren. De tweede is de rechter.

Het verschil tussen beheer en beschikking wordt daarbij vaak over het hoofd gezien. Dagelijkse handelingen — huur innen, een lekkage verhelpen, de verzekering doorbetalen — vallen onder beheer en vragen geen unanimiteit. Verkopen, bezwaren en leveren zijn beschikkingshandelingen; daar geldt de zwaardere eis.

Wat gebeurt er bij onenigheid?

Onenigheid over verkoop van geërfd vastgoed is eerder regel dan uitzondering. Meestal gaat het niet over de prijs, maar over verschil in situatie: de één woont in het buitenland en wil liquide middelen, de ander doet al jaren het beheer en wil het pand aanhouden, de derde denkt dat er over vijf jaar meer te halen is.

Juridisch zit er altijd een uitweg. Niemand kan gedwongen worden in een onverdeelde gemeenschap te blijven zitten. Een erfgenaam kan de rechter vragen de verdeling vast te stellen, en die kan bepalen dat het pand wordt verkocht, aan wie het wordt toebedeeld en tegen welke waarde. Ook kan de rechter vervangende toestemming of machtiging geven, zodat de andere erfgenamen namens de weigerende erfgenaam kunnen tekenen.

Wat het in de praktijk oplost, is het bestaan van die route. Zodra duidelijk is dat blokkeren alleen tijd en advocaatkosten kost en het einde toch verkoop is, komen partijen er meestal onderling uit. Wat helpt: één aanspreekpunt richting koper en notaris, en vooraf vastleggen bij welk bedrag iedereen tekent. Een koper die met vier erfgenamen apart moet onderhandelen, prijst die onzekerheid in.

Wat doet de notaris precies?

De notaris heeft twee rollen die los van elkaar staan. In de erfrechtelijke rol stelt hij de verklaring van erfrecht op, schrijft die in bij het Kadaster, brengt de nalatenschap in kaart, begeleidt vaak de verdeling en kan de aangifte erfbelasting verzorgen. In de vastgoedrol maakt hij de leveringsakte, controleert of de verkopers bevoegd zijn, lost hypotheken en beslagen af en verzorgt de afrekening. Daar toetst hij hard: ontbreekt de handtekening van één erfgenaam, of blijkt de executeur niet bevoegd tot verkoop, dan passeert de akte niet.

Beleg beide rollen bij dezelfde notaris, of breng de twee notarissen vroeg met elkaar in contact. De informatie die de leveringsnotaris nodig heeft, zit al in het erfrechtdossier.

Welke waarde telt voor de erfbelasting bij verhuurd vastgoed?

Voor woningen telt voor de erfbelasting niet de marktwaarde en niet een taxatie, maar de WOZ-waarde. U mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna; elke beschikking heeft als waardepeildatum 1 januari van het voorafgaande jaar. Heeft u de beschikking van het volgende jaar nog niet, gebruik dan die van het overlijdensjaar; blijkt de latere waarde lager, dan kunt u daar alsnog op terugkomen.

Is de woning duurzaam verhuurd aan een huurder met huurbescherming, dan wordt die WOZ-waarde verlaagd met de leegwaarderatio: een percentage dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Hoe lager die verhouding, hoe lager het percentage — van 73% bij een jaarhuur onder 1% van de WOZ-waarde tot 100% bij een jaarhuur van 5% of meer. Bij 100% telt dus de volle WOZ-waarde.

Drie beperkingen die in nalatenschappen regelmatig spelen:

• de leegwaarderatio geldt niet bij tijdelijke verhuur, zoals vakantieverhuur;

• vanaf 2026 geldt de leegwaarderatio niet meer bij verhuur aan gelieerde partijen — verhuurt de overledene aan een kind of een andere verbonden partij, dan rekent u met de volle WOZ-waarde;

• erft u een woning waarvan u zelf de huurder bent, dan geldt eveneens de volle WOZ-waarde.

Voor niet-woningen — bedrijfsruimte, garageboxen, kantoren — geldt deze systematiek niet. Daar telt de waarde in het economische verkeer, wat in de praktijk om een taxatie vraagt.

Twee praktische punten. De WOZ-waarde is aanvechtbaar: bezwaar tegen een te hoge beschikking werkt door in de erfbelasting. En de aangiftetermijn is verruimd: bij overlijden vanaf 2026 moet de aangifte binnen 20 maanden na de overlijdensdatum binnen zijn, waar dat bij eerdere overlijdens 8 maanden was. Dat geeft ruimte, maar belastingrente loopt na die termijn wel door — een voorlopige aanslag aanvragen beperkt dat.

Waarom nalatenschapsvastgoed vaak een eigen dossier vraagt

Vastgoed uit een nalatenschap ziet er bij due diligence bijna altijd anders uit dan vastgoed van een actieve belegger. Dat heeft weinig met nalatigheid te maken en veel met de laatste levensfase van de eigenaar.

Achterstallig onderhoud. In de laatste jaren wordt er zelden meer groot geïnvesteerd; wat er nog gebeurde was reactief. Bij verkoop komt dat als één post terug in de prijs, en kopers rekenen achterstallig onderhoud vrijwel altijd ruimer af dan de werkelijke kosten — omdat zij het risico niet kennen.

Onduidelijke huuradministratie. Dit is het punt dat traject na traject terugkomt. Huurcontracten uit de jaren tachtig die nooit zijn geactualiseerd. Mondelinge afspraken over een lagere huur, een berging of een parkeerplek, waarvan alleen de overledene wist. Huurverhogingen die jarenlang niet zijn doorgevoerd, servicekosten die nooit zijn afgerekend, waarborgsommen waarvan niemand weet of ze ooit zijn betaald. Soms staan huurders er niet ingeschreven, of blijkt er onderverhuur.

Ontbrekende stukken. Erfpachtakten, splitsingsakten, VvE-notulen, energielabels, onderhoudshistorie — vaak wel in een map aanwezig, maar niet compleet en niet digitaal.

Voor erfgenamen is dit lastig, omdat de enige persoon die het antwoord had er niet meer is. Wat wij zien werken: reconstrueer wat kan uit bankafschriften — de huurstroom van de laatste twee jaar vertelt meer dan de contracten — en wees expliciet over wat u niet weet. Een koper die dat vooraf hoort, prijst het in. Een koper die het zelf ontdekt, rekent scherper en verliest vertrouwen in de rest van het dossier.

In één keer verkopen of uitponden?

Uitponden — woningen bij mutatie leeg verkopen — levert per woning meer op dan verkoop in verhuurde staat. Voor een actieve belegger is dat vaak een verdedigbare strategie. Voor erfgenamen is het dat zelden.

Uitponden vraagt namelijk precies wat een nalatenschap niet heeft: jaren tijd, actief beheer en een gezamenlijk gedragen strategie. Het betekent dat drie of vier erfgenamen vijf tot tien jaar lang samen eigenaar en verhuurder blijven, terwijl niemand dat als beroep heeft. Onderhoud, huurverhogingen, mutaties, een procedure bij de Huurcommissie: elke beslissing vraagt afstemming, en elke afstemming is een moment waarop het opnieuw kan vastlopen. Ondertussen loopt de belastingdruk in box 3 door en moet de erfbelasting gewoon worden voldaan.

Een transactie in één keer geeft één datum, één bedrag en een verdeling die daarna simpel is. Dat is waarom het bij nalatenschappen vaak de praktischere route is: niet omdat het meer oplevert, maar omdat het de nalatenschap afsluit in plaats van hem jarenlang open te houden. Vergelijk daarom geen twee bedragen maar twee scenario's: de contante waarde van vijf tot tien jaar uitponden, minus belasting, beheer en onderhoud en gecorrigeerd voor het risico dat de erfgenamen het onderling niet volhouden, tegenover één bedrag nu.

Veelgemaakte fouten

• Beginnen met verkopen voordat de basis ligt. Zonder verklaring van erfrecht, gemaakte aanvaardingskeuze en kadastrale inschrijving kan er niet worden geleverd. Regel dat in week één, niet in week tien.

• Ongemerkt zuiver aanvaarden. Huur innen, een pand leegruimen of opdracht geven voor werkzaamheden kan worden uitgelegd als het zich gedragen als erfgenaam. Bij een onbekende schuldenpositie is dat een reëel risico.

• Met vier erfgenamen tegelijk onderhandelen. Wijs één aanspreekpunt aan en leg vooraf vast bij welk bedrag iedereen tekent. Een koper prijst versnippering in.

• De WOZ-waarde klakkeloos overnemen. U mag kiezen tussen twee jaren, bezwaar is mogelijk, en bij duurzaam verhuurde woningen geldt de leegwaarderatio.

• De leegwaarderatio zien als marktwaardering. Het is een fiscale rekenregel voor de aangifte. Wat een koper betaalt, staat er los van — in beide richtingen.

Conclusie

Vastgoed uit een nalatenschap verkoopt u niet anders dan ander vastgoed, maar u moet er eerder aan beginnen: de verklaring van erfrecht, de aanvaardingskeuze en de kadastrale inschrijving bepalen of er überhaupt geleverd kan worden. Daarna is de kern eenvoudig — één aanspreekpunt namens de erfgenamen, eerlijk zijn over wat u niet weet van de huuradministratie, en een koper die het vastgoed in deze staat aankan. Waar erfgenamen tijd verliezen is bijna nooit bij de prijs, maar bij de volgorde.

Staat u met mede-erfgenamen voor de vraag wat u met het vastgoed doet? Concreet Vastgoed koopt rechtstreeks, zonder makelaarscourtage en zonder financieringsvoorbehoud, ook als het dossier nog niet compleet is. Een vrijblijvend gesprek geeft u snel een concreet beeld van wat het in één transactie waard is.