Kan ik vastgoed verkopen zonder makelaar?

Mag u zelf verkopen, zonder makelaar?

Juridisch is dit geen ingewikkeld punt. Een makelaar is een dienstverlener, geen wettelijk vereiste schakel. U bent eigenaar, u bepaalt aan wie en tegen welke prijs u verkoopt, en u mag die overeenkomst zelf sluiten. De titel makelaar is bovendien niet beschermd; brancheverenigingen stellen eisen aan hun leden, de wet stelt geen toegangseis aan het beroep.

Wat wel verplicht is: de levering. Eigendom van onroerend goed gaat pas over door een notariële akte van levering, die door de notaris wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. De notaris berekent en draagt ook de overdrachtsbelasting af — per 1 januari 2026 8 procent voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, en 10,4 procent voor niet-woningen. Die stap kunt u niet overslaan, met of zonder makelaar.

Nog een aandachtspunt bij de koopovereenkomst zelf: verkoopt u een woning aan een particuliere koper, dan geldt een schriftelijkheidsvereiste en heeft die koper na ondertekening drie dagen wettelijke bedenktijd waarin hij zonder opgaaf van reden kan terugtreden. Die bescherming is geschreven voor de consument-koper. Verkoopt u aan een partij die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, laat uw notaris dan bevestigen wat in uw geval van toepassing is.

Wat doet een makelaar feitelijk — en wat valt daarvan weg?

Het helpt om de dienst uit elkaar te trekken, omdat de onderdelen niet even zwaar wegen bij beleggingsvastgoed.

Marktbereik. Presentatie op Funda of via het eigen netwerk, foto's, plattegronden, bezichtigingen. Dit is de kern van de dienst bij een leegstaande eengezinswoning. Bij een verhuurd complex is het bereik beperkter relevant: de kopersgroep bestaat uit een overzichtelijk aantal beleggers, en die kent u of vindt u zonder etalage.

Waardebepaling. Een indicatie van de vraagprijs op basis van referenties. Bij courante woningen is dat betrouwbaar werk. Bij verhuurde objecten is het lastiger: de waarde volgt uit huurstroom, puntentelling, contracttypes en uitpondperspectief, en niet elke woningmakelaar rekent daar dagelijks mee.

Onderhandeling. Een tussenpersoon houdt afstand tussen partijen en dat heeft waarde, zeker als er emotie in het spel zit — bij een nalatenschap bijvoorbeeld.

Dossier en proces. Opvragen van kadastrale gegevens, energielabel, VvE-stukken, opstellen van de koopovereenkomst, afstemmen met de notaris, bewaken van termijnen. Dit is het onderdeel dat het meest onderschat wordt door wie zelf verkoopt.

Valt de makelaar weg, dan verdwijnt in de eerste plaats het marktbereik en de procesbegeleiding. Wat níét wegvalt, is het werk zelf: dat verschuift naar u, naar de notaris, of naar de koper.

Wat kost een makelaar bij beleggingsvastgoed?

Courtage wordt vrijwel altijd berekend als percentage van de koopsom, soms met een minimumbedrag, opstartkosten en advertentiekosten daarnaast. Een vast tarief komt voor, maar is bij beleggingsvastgoed ongebruikelijk. Tarieven zijn vrij onderhandelbaar en lopen per kantoor en per opdracht uiteen — een percentage noemen dat voor uw situatie klopt, kan niemand zonder de opdracht te kennen.

Twee dingen zijn wel algemeen te zeggen. Ten eerste: bij hogere koopsommen wordt doorgaans een lager percentage afgesproken, omdat het werk niet evenredig meegroeit met de prijs. Ten tweede, en dat is het punt dat telt: het absolute bedrag loopt bij beleggingsvastgoed hard op. Op een transactie van € 2.000.000 is elke tiende procent courtage € 2.000. Het verschil tussen 0,75 en 1,25 procent is op zo'n transactie € 10.000, en bij een portefeuille van vijf panden is dat een veelvoud daarvan.

De genoemde bedragen zijn een rekenvoorbeeld en geen taxatie.

Let daarnaast op de voorwaarden onder het percentage. Is er een intrekkingsvergoeding als u de opdracht beëindigt? Geldt de courtage ook wanneer u zelf een koper aandraagt? Hoe lang loopt de opdracht door na beëindiging, als een eerder geïntroduceerde partij alsnog koopt? Dat laatste beding verrast verkopers regelmatig achteraf. Vraag de opdracht tot dienstverlening op papier en lees die door voordat u tekent.

Waar moet u zelf op letten zonder makelaar?

Vier punten bepalen of het goed gaat.

Waardebepaling. Dit is het grootste risico van zelf verkopen. Zonder makelaar mist u het correctiemechanisme van iemand die dagelijks transacties ziet. Bij verhuurd vastgoed is de WOZ-waarde geen richtsnoer en een taxatie voor financieringsdoeleinden evenmin. Werk met de bruto- en nettohuurstroom, het bruto aanvangsrendement dat vergelijkbare objecten in uw stad opleveren, de puntentelling per woning en het verschil tussen waarde in verhuurde staat en leegwaarde. Een onafhankelijke taxatie kost een fractie van courtage en geeft u een ijkpunt bij de onderhandeling. Vraag daarnaast bij twee of drie partijen een indicatie op — de spreiding daartussen zegt vaak meer dan één getal.

Dossier. Wie zelf verkoopt, moet zelf compleet zijn. Verzamel vooraf: kadastrale gegevens, alle huurovereenkomsten met allonges, een actueel huurdersoverzicht met huurprijs, ingangsdatum, contracttype en waarborgsom, servicekostenafrekeningen, energielabels, WOZ-beschikkingen, splitsingsakte en VvE-stukken, erfpachtgegevens, onderhoudshistorie en eventuele lopende procedures bij de Huurcommissie. Ontbrekende stukken worden bijna altijd een prijsdiscussie, omdat een koper een onbekend risico conservatief inprijst.

Koopovereenkomst. Doe dit niet zelf met een modelcontract van internet. De standaardmodellen zijn geschreven voor de verkoop van een eigen woning en dekken de zaken die bij beleggingsvastgoed spelen niet: overname van huurcontracten en waarborgsommen, verrekening van huren en servicekosten per leveringsdatum, ouderdoms- en asbestclausules, garanties over verstrekte informatie, en de vraag welke voorbehouden de koper krijgt. Laat de akte opstellen of controleren door de notaris of een vastgoedjurist. De kosten daarvan zijn een fractie van de courtage die u bespaart.

Notaris en mededelingsplicht. U kiest de notaris in overleg met de koper. De notaris controleert eigendom, hypotheken en beslagen, regelt de doorhaling van bestaande hypotheken, verzorgt de afrekening en de overdrachtsbelasting. Wat de notaris niet voor u doet, is uw mededelingsplicht invullen. Bekende gebreken, mondelinge afspraken met huurders, funderingsproblemen, achterstallige VvE-bijdragen: dat moet u melden. Verzwijgen leidt tot aansprakelijkheid, ook jaren later.

Wanneer een makelaar wél verstandig is

Er zijn situaties waarin de courtage zichzelf terugverdient, en het is eerlijk om die te benoemen.

• Bij een leeg of leeg op te leveren object in een courante wijk. Daar zit de meerwaarde juist in maximaal bereik onder particuliere kopers, en dat organiseert u zelf niet.

• Bij bijzondere of moeilijk plaatsbare objecten. Bedrijfsruimte, horeca, gemengde panden met een verhaal: hier is de markt dun en het netwerk van een gespecialiseerde makelaar doorslaggevend.

• Bij verdeeldheid tussen eigenaren. Erfgenamen, mede-eigenaren of familieleden met verschillende belangen zijn gebaat bij een neutrale tussenpersoon en een aantoonbaar zorgvuldig proces.

• Wanneer u de hoogste prijs zoekt en de tijd heeft. Concurrentie tussen kopers levert prijs op. Wie geen haast heeft en een goed verkoopbaar object heeft, kan dat mechanisme laten werken.

• Wanneer u het simpelweg niet zelf wilt doen. Ook dat is een geldige reden. Tijd en rust zijn een prijs waard.

Kiest u voor een makelaar, kies er dan een die aantoonbaar verhuurd beleggingsvastgoed doet. Een goede woningmakelaar is niet automatisch de juiste partij voor een verhuurd complex met een gemengde puntentelling.

Wanneer rechtstreeks verkopen beter uitpakt

Het spiegelbeeld. Rechtstreeks aan een professionele koper verkopen werkt vooral goed in deze gevallen:

De kopersgroep is klein en bekend. Bij verhuurde woningen in de gereguleerde of middenhuur is de koper vrijwel altijd een belegger. Brede marketing voegt dan weinig toe aan de prijs, terwijl u wel courtage betaalt.

U wilt geen zichtbaarheid. Een pand dat maandenlang op een verkoopsite staat, is zichtbaar voor huurders, personeel, buren en concurrenten. Onderhands verkopen houdt het traject besloten.

Zekerheid weegt zwaarder dan de laatste procenten. Een bod met een financieringsvoorbehoud en een lange doorlooptijd is in de praktijk minder waard dan een iets lager bod dat zeker doorgaat. Een professionele koper die zonder financieringsvoorbehoud werkt, biedt die zekerheid.

Het gaat om meerdere objecten tegelijk. Een portefeuille verkoopt zich niet via een etalage. Eén tegenpartij, één dossier, één leveringsdatum.

De transactie moet snel of op een specifieke datum rond zijn. Bij een nalatenschap, een echtscheiding of een fiscale jaargrens is de leveringsdatum vaak belangrijker dan een laatste onderhandelingsronde.

En bij verhuurd vastgoed geldt sowieso: koop breekt geen huur. De koper treedt bij overdracht in uw rechten en plichten als verhuurder. De huurders houden hun contract en hun bescherming, en u hoeft hun vooraf geen toestemming te vragen. Dat maakt een onderhandse verkoop met huurders erin praktisch goed uitvoerbaar.

Veelgemaakte fouten

• De prijs bepalen zonder ijkpunt. Zelf verkopen zonder taxatie of tweede indicatie is de meest kostbare besparing die er is.

• Een standaard koopovereenkomst gebruiken. Modellen voor eigenwoningverkoop regelen huurovereenkomsten, waarborgsommen en verrekeningen niet.

• Onderhandelen over prijs vóór de voorwaarden. Leveringsdatum, voorbehouden en wat er wordt overgenomen bepalen mede wat een bod waard is.

• Het dossier pas verzamelen als er een koper is. Dan wordt elk ontbrekend stuk een aftrekpost in plaats van een detail.

• De opdracht aan een makelaar tekenen zonder de kleine lettertjes. Intrekkingskosten en nawerking van de opdracht leiden achteraf tot discussie.

Conclusie

Verkopen zonder makelaar mag, en bij verhuurd beleggingsvastgoed met een overzichtelijke kopersgroep is het vaak ook de logische route: het bereik dat u mist, weegt daar niet op tegen de courtage die u bespaart. Wat u niet kunt overslaan, is het werk eronder — een onderbouwde waardebepaling, een compleet dossier en een koopovereenkomst die door een professional is getoetst. Bij een leeg, courant of bijzonder object, of wanneer er meerdere partijen met verschillende belangen aan uw kant staan, verdient een gespecialiseerde makelaar zijn courtage doorgaans wel terug.

Overweegt u uw vastgoed of portefeuille te verkopen zonder tussenpersoon? Concreet Vastgoed koopt rechtstreeks van particuliere beleggers, familiebedrijven en ondernemers — zonder makelaarscourtage en zonder financieringsvoorbehoud. Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking.