Wat betekent verkopen zonder financieringsvoorbehoud?

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat uw koopovereenkomst altijd door uw eigen notaris of adviseur beoordelen.

Wat is een financieringsvoorbehoud juridisch precies?

Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. De koop komt gewoon tot stand — er ligt een geldige, bindende overeenkomst — maar de koper krijgt het recht die overeenkomst binnen een afgesproken termijn eenzijdig te ontbinden als hij de financiering niet rond krijgt. Doet hij dat correct en op tijd, dan vervalt de koop en is niemand iets aan de ander verschuldigd.

Drie elementen bepalen hoe zwaar zo'n voorbehoud weegt:

De termijn. In de praktijk vier tot acht weken na ondertekening. Gedurende die hele periode is uw pand verkocht en tegelijk niet verkocht. U kunt het niet aan een ander leveren, en u weet niet of het doorgaat.

Het bedrag. Het voorbehoud geldt tot een in het contract genoemd financieringsbedrag. Staat daar een bedrag dat ruimer is dan wat de koper werkelijk nodig heeft, dan is de uitweg breder dan hij lijkt.

De inroepeis. In de modelkoopovereenkomsten moet de koper het voorbehoud tijdig én goed gedocumenteerd inroepen, doorgaans met één of twee schriftelijke afwijzingen van erkende geldverstrekkers. Doet hij dat niet of te laat, dan vervalt zijn beroep op het voorbehoud en is hij in beginsel gehouden aan de koop — met de boete die daarbij hoort. Over precies dat punt wordt regelmatig geprocedeerd.

Hoe vaak strandt een koopovereenkomst hierop?

Er bestaat geen centrale registratie van ontbonden koopovereenkomsten, dus een hard landelijk percentage is niet te geven. Wat wel vaststaat: van alle ontbindende voorwaarden is het financieringsvoorbehoud verreweg het meest gebruikte, en het is in de praktijk van makelaars, notarissen en advocaten de meest voorkomende reden waarom een getekende koop alsnog niet doorgaat.

Bij beleggingsvastgoed ligt de kans op afketsen bovendien systematisch hoger dan bij een gewone woningverkoop. Een financier kijkt daar niet alleen naar het inkomen van de koper maar naar het object zelf: de huurstroom, de puntentelling en de maximaal toegestane huur, de staat van onderhoud, het energielabel, erfpacht, splitsing, fundering. Elk van die punten kan de taxatie of het maximale krediet naar beneden bijstellen. Een verhuurd pand dat qua huur al aan het maximum van het woningwaarderingsstelsel zit, financiert nu eenmaal anders dan een leeg appartement.

Daar komt bij dat de schade niet stopt bij het verlies van die ene koper. Een pand dat na zes weken opnieuw in de markt komt, draagt een verhaal met zich mee. De tweede ronde begint zelden op hetzelfde prijsniveau als de eerste.

Wat het u oplevert als het voorbehoud er niet in staat

Voor u als verkoper verandert er iets fundamenteels. Zonder financieringsvoorbehoud is de handtekening het eindpunt van de onzekerheid in plaats van het beginpunt.

Zekerheid. De koper heeft geen ontsnappingsroute meer via zijn bank. Levert hij niet, dan is dat wanprestatie — met alle gevolgen van dien — en geen rechtmatig gebruik van een contractuele bevoegdheid. Dat is een wezenlijk verschil.

Geen wachttijd. U hoeft niet vier tot acht weken af te wachten of de financiering rondkomt. De leveringsdatum kan daardoor dichterbij liggen, en u kunt in de tussentijd beslissingen nemen die u anders zou uitstellen: een aankoop elders, een fiscale afweging, het informeren van huurders.

Geen terug-naar-af. Het scenario waarin u na anderhalve maand opnieuw moet beginnen — nieuwe bezichtigingen, opnieuw een dossier delen, opnieuw onderhandelen, en dit keer met de vraag van elke geïnteresseerde waarom het de vorige keer misging — verdwijnt.

Eén onderhandeling minder. In gesprekken over de prijs speelt zekerheid altijd mee. Een bod met voorbehoud en een bod zonder voorbehoud zijn geen vergelijkbare bedragen. Het is redelijk om een iets lager bod zonder voorbehoud te wegen tegen een hoger bod dat een reële kans heeft niet door te gaan.

Let op één punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: het ontbreken van een financieringsvoorbehoud zet de wettelijke bedenktijd niet opzij. Koopt een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf een tot bewoning bestemde onroerende zaak, dan heeft hij op grond van artikel 7:2 BW drie dagen bedenktijd. Uit de rechtspraak blijkt dat die bescherming ook geldt als hij de woning als belegging koopt. Koopt een professionele partij of een BV, dan speelt die bedenktijd niet.

Hoe controleert u of een koper het waar kan maken?

"Wij kopen zonder financieringsvoorbehoud" is een toezegging, geen zekerheid. De vraag is of de koper de koopsom daadwerkelijk op de leveringsdatum bij de notaris heeft. Wat u kunt vragen en controleren:

Waarborgsom of bankgarantie. De gebruikelijke zekerheid is 10% van de koopsom, te storten bij de notaris of af te geven als bankgarantie, met een harde datum in het contract. Bij een koper die zegt zonder voorbehoud te kopen mag u die zekerheid kort na ondertekening verlangen — bijvoorbeeld binnen twee weken — in plaats van pas na afloop van een voorbehoudstermijn die er toch niet is. Een partij die dit niet wil of kan regelen, geeft daarmee het antwoord op uw vraag.

Eigen middelen of een kredietbevestiging. Vraag hoe de koop wordt gefinancierd. Uit eigen middelen, uit een bestaande kredietfaciliteit, of alsnog met een nieuwe lening waarvan het risico simpelweg bij de koper ligt? In het laatste geval is de zekerheid reëel maar afhankelijk van de solvabiliteit van die koper. Een bankverklaring, een recente jaarrekening of een bevestiging van de huisbankier is een normale vraag, geen wantrouwen.

Track record. Heeft de partij eerder vergelijkbare transacties gedaan, en zijn die afgerond? Het Kadaster laat zien welke objecten een partij bezit en wanneer die zijn verworven. Dat is openbare informatie en het geeft in tien minuten een betrouwbaarder beeld dan een website.

Wie tekent er eigenlijk? Controleer via het Handelsregister welke rechtspersoon koopt, wie tekenbevoegd is en hoe lang die entiteit bestaat. Een lege BV die speciaal voor deze transactie is opgericht en geen vermogen heeft, biedt weinig verhaal — hoe stellig de toezegging ook is. Vraag in dat geval om een moedergarantie of een hogere waarborgsom.

Laat uw notaris meekijken. De notaris ziet de conceptakte, de zekerheden en de leveringsvoorwaarden en signaleert onbalans doorgaans direct.

Andere ontbindende voorwaarden zijn net zo goed een voorbehoud

Dit is het punt waar in de praktijk de meeste verkopers verrast worden. Het financieringsvoorbehoud is uit het contract gehaald, en verderop staan drie andere voorwaarden die materieel hetzelfde effect hebben: de koper mag eronderuit.

Bouwkundige keuring. Vaak geformuleerd als: de koper mag ontbinden als uit een keuring blijkt dat de herstelkosten hoger zijn dan een bepaald bedrag. Staat dat bedrag laag, dan is het bij een vooroorlogs pand in Amsterdam of Rotterdam vrijwel altijd te halen. Een keuringsvoorbehoud zonder drempelbedrag is in feite een vrijbrief.

Vergunningen en bestemming. Ontbindend als de gemeente een omzettings-, onttrekkings- of splitsingsvergunning niet verleent, of als het bestemmingsplan een beoogd gebruik niet toestaat. Dat kan legitiem zijn, maar u bent afhankelijk van een derde partij en van een doorlooptijd waar u geen invloed op heeft.

Due diligence-voorbehoud. De ruimste variant. De koper krijgt enkele weken om het dossier te onderzoeken en mag ontbinden als de uitkomst hem "niet bevredigt". Zonder objectieve maatstaf is dat een voorbehoud zonder grens — juridisch bindend voor u, vrijblijvend voor hem. Verstandiger is een due diligence-periode die vóór ondertekening plaatsvindt, of een voorbehoud dat is beperkt tot benoemde, objectief vast te stellen punten met een drempelbedrag.

Daarnaast komen voor: goedkeuring van de investeringscommissie of aandeelhouders van de koper, het verkrijgen van bepaalde huurdersverklaringen, en een voorbehoud van een acceptabele taxatie. Beoordeel elk voorbehoud op drie vragen: wie beslist erover, binnen welke termijn, en is de maatstaf objectief? Een voorbehoud waarbij de koper zelf bepaalt of eraan is voldaan, is geen voorbehoud maar een optie.

Wat doet een boetebeding als de koper toch niet levert?

Het boetebeding is uw vangnet. In de gangbare modelkoopovereenkomsten staan er twee.

De eerste: als een partij tekortschiet, moet zij eerst in gebreke worden gesteld, doorgaans met een hersteltermijn van acht dagen. Blijft nakoming daarna uit en kiest u voor ontbinding, dan verbeurt de koper een boete van 10% van de koopsom. Kiest u in plaats daarvan voor nakoming, dan geldt meestal een boete van drie promille van de koopprijs per dag vertraging. Die percentages zijn niet wettelijk voorgeschreven — partijen kunnen ze aanpassen, en dat gebeurt bij grotere transacties ook.

Waarom het boetebeding in combinatie met de waarborgsom zo belangrijk is: zonder gestorte waarborgsom of bankgarantie is de boete een vordering op papier. U moet die dan innen bij een partij die kennelijk niet kan of wil betalen. Met een waarborgsom van 10% bij de notaris kunt u zich in beginsel direct op dat bedrag verhalen. Dat is het verschil tussen een recht en een bedrag.

Twee kanttekeningen. Een boete van 10% is een gefixeerde schadevergoeding; is uw werkelijke schade hoger, dan moet het contract u uitdrukkelijk het recht geven het meerdere te vorderen. En een rechter kan een boete matigen als toepassing tot een buitensporig resultaat zou leiden. Reken er dus niet op dat het boetebeding u volledig schadeloos stelt — het is er vooral om te zorgen dat niet-nakomen geen aantrekkelijke optie is.

Veelgemaakte fouten

• Alleen op het financieringsvoorbehoud letten. Een contract zonder financieringsvoorbehoud maar met een open due diligence-voorbehoud biedt u minder zekerheid dan een contract mét financieringsvoorbehoud en een korte, harde termijn.

• De waarborgsom pas laat laten storten. Spreek een datum kort na ondertekening af en controleer of die wordt gehaald. Dit is het vroegste, goedkoopste signaal dat u krijgt.

• De koper niet natrekken. Een blik in het Handelsregister en het Kadaster kost een half uur en zegt meer dan elke toezegging.

• Prijs afspreken vóór de voorwaarden. Een bedrag zonder afspraak over voorbehouden, zekerheden en leveringsdatum is geen bod.

• De koopovereenkomst niet laten toetsen. Voorbehouden staan zelden onder een kopje "voorbehouden". Ze staan verspreid door het contract en soms in een bijlage.

Conclusie

Verkopen zonder financieringsvoorbehoud haalt de grootste onzekerheid uit een transactie: de kans dat een getekende koop weken later alsnog terugvalt op de bank van de koper. Maar de waarde daarvan bestaat alleen als het contract als geheel klopt — zonder achterdeur in de vorm van een ruim keurings- of due diligence-voorbehoud, en met een waarborgsom die het boetebeding daadwerkelijk verhaalbaar maakt. Beoordeel een bod dus niet op de prijs, maar op de vraag wie er na ondertekening nog kan terugtreden.

Overweegt u uw pand of portefeuille te verkopen? Concreet Vastgoed koopt rechtstreeks van particuliere beleggers, familiebedrijven en ondernemers — zonder makelaarscourtage en zonder financieringsvoorbehoud, met een waarborgsom bij de notaris. Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking.