Wat is mijn verhuurde woning waard?

Een koper van een verhuurde woning koopt geen woning om in te wonen, maar een huurstroom met een beperkte zeggenschap. Hij kan de huurder niet zomaar laten vertrekken, de huur niet vrij verhogen en de woning niet zelf betrekken. Daarnaast is de kring van kopers kleiner: een particulier die een huis zoekt om in te wonen, valt af.

Dat verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde is geen willekeurige korting. Het is een optelsom van: hoe lang duurt het naar verwachting voordat de woning leeg komt, wat levert de woning intussen op, en welk risico loopt de koper in die periode.

De twee methodes die kopers gebruiken

1. Rendementsbenadering (huurstroom)

Hier wordt de jaarhuur gedeeld door een rendementseis. De ruwe variant is het bruto aanvangsrendement (BAR): de jaarlijkse huuropbrengst gedeeld door de koopsom. Een woning met € 12.000 huur per jaar bij een rendementseis van 5 procent komt zo op een waarde van € 240.000.

Zuiverder is het netto aanvangsrendement (NAR), waarbij eerst de exploitatiekosten van de huur af gaan: onderhoud, VvE-bijdrage, verzekering, beheer, belastingen en een reservering voor leegstand. Voor woningen ligt het verschil tussen bruto en netto in de praktijk vaak tussen de 20 en 30 procent van de huurstroom.

Deze methode is leidend als de woning voorlopig verhuurd blijft.

2. Leegwaarde met afslag

Hier wordt eerst bepaald wat de woning leeg zou opbrengen, waarna er een korting op wordt toegepast voor de verhuurde staat. Deze methode is leidend als de woning op afzienbare termijn leeg kan komen — bijvoorbeeld bij een tijdelijk contract, een oudere huurder of een woning die zich leent voor uitponden.

In de praktijk rekent een koper beide methodes door en kijkt hij welke het meest realistisch is. Bij een gereguleerde woning met een lage huur en een jonge huurder wint de huurstroom; bij een vrijesectorwoning met een kort contract wint de leegwaardebenadering.

De factoren die de waarde het sterkst bepalen

Het type huurcontract. Sinds de Wet vaste huurcontracten is een contract voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel. Een woning met een lopend tijdelijk contract of een contract waarbij vertrek voorzienbaar is, is aanmerkelijk meer waard dan een woning met een onbepaalde-tijdcontract van een huurder die er al twintig jaar woont.

De huurprijs ten opzichte van de markthuur. Ligt de contracthuur ver onder de markthuur, dan is er potentieel — maar alleen als de woning ook daadwerkelijk naar markthuur kán. Dat brengt ons bij het volgende punt.

De puntentelling. Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het woningwaarderingsstelsel niet alleen ondergrens maar ook plafond. In 2026 geldt: tot en met 143 punten het lage segment (maximaal € 932,93), 144 tot en met 186 punten het middensegment (maximaal € 1.228,07), en vanaf 187 punten de vrije sector. Een woning die op 180 punten uitkomt, kan nooit naar vrijesectorhuur zonder ingrijpende verbetering. Dat drukt de waarde direct.

De WOZ-waarde binnen de puntentelling. De WOZ-waarde levert punten op, maar er geldt een maximering: bij woningen die zonder die maximering boven de 186 punten zouden uitkomen, wordt het aandeel WOZ-punten begrensd. Voor kleinere woningen in Amsterdam is dit vaak precies het punt waarop de exploitatie kantelt.

De staat en het energielabel. Het energielabel telt mee in de punten én in de verkoopbaarheid. Een label G kost punten, kost huurruimte en kost bij verkoop opnieuw.

Juridische bijzonderheden. Erfpacht (met name een naderende canonherziening), de kwaliteit van de VvE, funderingsrisico's en of de woning wel of niet gesplitst is.

Servicekosten en administratie. Een woning waarvan de servicekostenafrekening al jaren niet is opgemaakt, brengt een risico met zich mee dat een koper inprijst.

Een rekenvoorbeeld

Neem een appartement in Amsterdam met een leegwaarde van € 400.000, verhuurd voor € 900 per maand aan een huurder met een contract voor onbepaalde tijd. De woning telt 155 punten.

Rendementsbenadering: jaarhuur € 10.800. Na exploitatiekosten van ruwweg € 3.000 resteert circa € 7.800 netto. Bij een rendementseis van 4 procent komt dat neer op ongeveer € 195.000.

Leegwaardebenadering: € 400.000 met een afslag van 40 procent voor de verhuurde staat geeft € 240.000.

De koper zal beide zien en zijn bod ergens tussen die uitkomsten leggen, afhankelijk van hoe waarschijnlijk hij het acht dat de woning binnen afzienbare tijd leeg komt. Dat is precies waarom twee kopers op dezelfde woning tientallen procenten uiteen kunnen liggen — ze schatten het uitpondperspectief anders in.

De genoemde bedragen zijn een rekenvoorbeeld en geen taxatie.

De leegwaarderatio is iets anders

Een veelvoorkomend misverstand: de leegwaarderatio is een fiscale rekenregel, geen marktwaardering. De Belastingdienst gebruikt die ratio om te bepalen welk deel van de WOZ-waarde u in box 3 moet opgeven bij een verhuurde woning met huurbescherming. Het percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Bij tijdelijke verhuur of verhuur aan gelieerde partijen geldt de ratio niet en telt de volle waarde mee.

Die fiscale waarde zegt niets over wat een koper wil betalen. Wij zien regelmatig dat eigenaren beide door elkaar halen — met als gevolg een verwachting die tientallen procenten afwijkt van de markt, in beide richtingen.

Wat u zelf kunt doen om de waarde te onderbouwen

1. Laat de punten tellen. Weet u hoeveel punten uw woning heeft, dan weet u wat er huurtechnisch mogelijk is. Dat is het eerste wat een koper doet.

2. Zorg dat de huurdersadministratie klopt. Contract, ingangsdatum, indexatiegeschiedenis, waarborgsom, servicekosten.

3. Verzamel de VvE-stukken en het MJOP. Een gezonde VvE met een gevuld reservefonds is geld waard.

4. Regel het energielabel. Zonder geldig label ontstaat er discussie over punten en over verkoopbaarheid.

5. Wees open over wat er niet klopt. Achterstallig onderhoud dat tijdens due diligence naar boven komt, kost meer dan achterstallig onderhoud dat u zelf meldt.

Veelgemaakte fouten

• De WOZ-waarde als verkoopwaarde gebruiken. De WOZ is een fiscale waardering van de woning in lege staat op een peildatum in het verleden.

• De leegwaarde vergelijken met het bod. De relevante vergelijking is: bod versus de contante waarde van doorexploiteren.

• Denken dat elke huurder is uit te kopen. Uitkoop is een onderhandeling zonder afdwingbare uitkomst; een koper prijst dat als een kans, niet als een zekerheid.

• Vergeten dat de huur niet vrij verhoogd kan worden. De maximale huur volgens de puntentelling is bepalend, niet wat de markt zou betalen.

Conclusie

De waarde van een verhuurde woning is geen vast percentage van de leegwaarde. Het is de uitkomst van de huurstroom, de reguleringsruimte en de vraag hoe waarschijnlijk het is dat de woning ooit leeg op de markt komt. Wie die drie in kaart heeft — met de puntentelling en een kloppende huurdersadministratie in de hand — kan een bod beoordelen op inhoud in plaats van op gevoel.

Wilt u weten wat uw verhuurde woning of portefeuille in de huidige markt waard is? Concreet Vastgoed koopt rechtstreeks van particuliere beleggers en familiebedrijven en geeft doorgaans binnen enkele dagen een onderbouwde indicatie. Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking.