Wat is uitponden?

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies.

Wat uitponden precies betekent

Een verhuurd woongebouw heeft als geheel één waarde: die van een belegging. De koper koopt een huurstroom. Datzelfde gebouw heeft, als u het woning voor woning leeg zou kunnen verkopen aan mensen die er zelf gaan wonen, een aanzienlijk hogere waarde. Uitponden is de strategie die dat verschil probeert te verzilveren.

Het woord komt uit de beleggingspraktijk en betekent letterlijk: een portefeuille afbouwen door de onderdelen los te verkopen. In de woningmarkt gaat het altijd om dezelfde beweging — van exploitatie naar verkoop, van complex naar losse appartementen, van belegger naar eigenaar-bewoner.

Belangrijk om te begrijpen: uitponden is geen manier om van huurders af te komen. U verkoopt uitsluitend de woningen die op een natuurlijk moment leegkomen. De huurders die blijven zitten, blijven zitten.

Hoe het in de praktijk werkt

Het ritme van een uitpondtraject wordt bepaald door mutatie: het vertrek van een zittende huurder. Een huurder zegt op omdat hij gaat samenwonen, verhuist naar een koopwoning, naar een verzorgingstehuis gaat of overlijdt. Op dat moment ontstaat de keuze: opnieuw verhuren, of verkopen.

De feitelijke gang van zaken bij een mutatie:

1. De huur wordt opgezegd en de woning komt leeg. De eigenaar verhuurt niet opnieuw.

2. De woning wordt verkoopklaar gemaakt. Dat varieert van schilderwerk en een nieuwe keuken tot een volledige renovatie, afhankelijk van hoe lang de vorige huurder er zat. Bij woningen die dertig jaar verhuurd zijn geweest is dat zelden een kleine post.

3. Een energielabel en de VvE-stukken worden geregeld, voor zover die er nog niet zijn.

4. De woning gaat in de verkoop, meestal via een lokale woningmakelaar, en wordt verkocht aan een particuliere koper die er zelf gaat wonen.

5. De rest van het complex blijft gewoon verhuurd en wordt in de tussentijd normaal geëxploiteerd.

Dat herhaalt zich, jaar na jaar, tot de laatste woning verkocht is. In een complex van tien woningen kan dat betekenen dat er in het ene jaar drie woningen leegkomen en in het jaar daarna geen enkele.

Waarom het waarde oplevert

De hele logica van uitponden zit in één getal: het verschil tussen de leegwaarde en de verhuurde waarde van dezelfde woning.

Een verhuurde woning is minder waard omdat de koper de huurder niet kan laten vertrekken, de huur niet vrij kan verhogen en er zelf niet in kan wonen. Bij een gereguleerde huur met een contract voor onbepaalde tijd ligt de verhuurde waarde in de praktijk vaak ergens tussen de 60 en 80 procent van de leegwaarde. Bij een vrijesectorwoning met markthuur is dat verschil kleiner.

Wie uitpondt, incasseert per woning die 20 tot 40 procent — zij het pas op het moment dat de woning daadwerkelijk leegkomt, en verminderd met de kosten van verkoopklaar maken en verkoop.

Er zit nog een tweede voordeel in. De koper van een uitgeponde woning gaat er zelf wonen en betaalt daarom 2 procent overdrachtsbelasting, tegenover 8 procent voor een belegger die een woning koopt die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt. Dat verschil zit in de prijs die zo'n koper kan betalen en is een van de redenen dat de particuliere markt hoger biedt dan de beleggingsmarkt.

Wat er juridisch voor nodig is

Splitsing in appartementsrechten

Losse appartementen kunt u alleen los verkopen als ze juridisch zelfstandige eenheden zijn. Bij een pand met meerdere woningen op één kadastraal perceel betekent dat: splitsen in appartementsrechten.

Dat gebeurt bij de notaris. Er wordt een splitsingsakte opgemaakt met een splitsingstekening, waarin per appartementsrecht is vastgelegd welk deel van het gebouw daarbij hoort en welk aandeel het heeft in de gemeenschappelijke delen. De akte wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Van rechtswege ontstaat daarmee een Vereniging van Eigenaars, met een reglement, een bestuur en een verplichting tot het opbouwen van een reservefonds.

Splitsing kost tijd en geld: notaris, meetwerk voor de splitsingstekening, kadastrale kosten en — bij erfpacht — vrijwel altijd instemming en administratieve verwerking door de erfverpachter. Bij gemeentelijke erfpacht in Amsterdam is dat een traject op zichzelf.

Voor de zittende huurders verandert er door de splitsing niets. Hun huurovereenkomst loopt door, met dezelfde rechten. Koop breekt geen huur: verkoopt u later een verhuurd appartementsrecht, dan treedt de koper in uw rechten en plichten als verhuurder.

De splitsingsvergunning

In veel gemeenten is splitsen niet vrij. Op grond van de Huisvestingswet kan een gemeente in haar huisvestingsverordening bepalen dat voor het splitsen van bepaalde woonruimte een splitsingsvergunning nodig is. Waar dat geldt, gaat het meestal om oudere panden en om woningen in het gereguleerde segment — precies de categorie die voor uitponden interessant is.

De voorwaarden verschillen per gemeente, maar terugkerende eisen zijn: een aanvaardbare bouwkundige staat, minimale oppervlaktes per woning en, in steden met houten paalfunderingen zoals Amsterdam, een funderingsonderzoek met een voldoende funderingskwaliteit. Een pand met een slechte fundering wordt niet gesplitst voordat de fundering is hersteld, en funderingsherstel is een investering van een andere orde dan een keuken.

Ga er dus niet van uit dat splitsen kan. Controleer het bij de gemeente voordat u een uitpondscenario doorrekent. Dit is in de praktijk het punt waarop de meeste uitpondplannen struikelen.

Opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht

Gemeenten kunnen in aangewezen wijken opkoopbescherming instellen. Wie daar een woning koopt met een WOZ-waarde onder een door de gemeente vastgestelde grens, moet er in beginsel zelf gaan wonen en mag de woning gedurende vier jaar niet verhuren zonder verhuurvergunning. Uitzonderingen bestaan onder meer voor verhuur aan naaste familie en voor woningen die op het moment van aankoop al verhuurd waren.

Voor een uitponder werkt dat twee kanten op. De woning die u leeg verkoopt, kunt u in zo'n wijk alleen kwijt aan een koper die er zelf gaat wonen — beleggers vallen als biedende partij weg. In een courant appartement in de stad merkt u daar weinig van. Bij een klein studio-achtig object, een woning met hoge VvE-lasten of een pand waar de natuurlijke koper juist een verhuurder was, verkleint het de kopersgroep en daarmee de prijs.

Daarnaast komt u de zelfbewoningsplicht tegen: een contractuele verplichting in de koopakte, vaak opgelegd door een gemeente of ontwikkelaar, waarbij de koper zich verbindt de woning zelf te bewonen gedurende een bepaalde periode. Dat is iets anders dan de wettelijke opkoopbescherming, maar het effect is vergelijkbaar.

Hoe lang een uitpondtraject duurt

Dit is de vraag waar het in de praktijk op vastloopt, want de eigenaar bepaalt het tempo niet — de huurders bepalen het.

In een bestand met gereguleerde huurcontracten voor onbepaalde tijd komt jaarlijks maar een klein deel van de woningen leeg. De doorlooptijd van een compleet uitpondtraject loopt daardoor al snel op tot vijf tot vijftien jaar, en bij een complex met jonge, tevreden huurders in een goedkope woning kan het nog langer duren. Sinds de Wet vaste huurcontracten is het contract voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel en zijn tijdelijke contracten alleen nog in uitzonderingsgevallen mogelijk, waardoor er minder voorspelbare mutatiemomenten zijn dan enkele jaren geleden.

Wat het tempo bepaalt:

• De leeftijd van de huurders. Een complex met huurders van boven de zeventig muteert sneller dan een complex met dertigers.

• De huurprijs ten opzichte van de markt. Wie ver onder de markthuur zit, verhuist niet.

• Het type woning. Kleine woningen en starterswoningen muteren sneller dan ruime gezinswoningen.

• De staat van het gebouw. Achterstallig onderhoud vertraagt de verkoop van de vrijgekomen woningen.

Wat u niet mag doen, is het tempo forceren. Opzeggen kan alleen op de wettelijke gronden, en dringend eigen gebruik met het oog op verkoop is geen opzeggingsgrond. Uitkopen van een huurder mag, maar is een onderhandeling zonder afdwingbare uitkomst en zonder vaste prijs.

Wie het doet, en waarom beleggers erop rekenen

Uitponden gebeurt op twee manieren. Particuliere beleggers en familiebedrijven ponden hun eigen bezit uit, vaak geleidelijk en zonder dat zij het zo noemen: er komt een woning leeg, die wordt verkocht, en zo bouwt de portefeuille zich in twintig jaar af. Daarnaast zijn er professionele partijen die complexen kopen met het uitdrukkelijke doel ze uit te ponden en die daar een organisatie op hebben ingericht.

Voor de verkoper is het relevant dat vrijwel elke professionele koper het uitpondperspectief meeneemt in zijn bod, ook als hij niet van plan is direct uit te ponden. Dat perspectief is een optie: de mogelijkheid om ooit tegen leegwaarde te verkopen. Hoe groter het verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde, hoe ouder de huurders en hoe courant de woningen, hoe meer die optie waard is en hoe hoger het bod.

Daarom kunnen twee kopers op hetzelfde complex tientallen procenten uiteenlopen. Zij verschillen niet van mening over de huurstroom — die staat vast — maar over de vraag hoe snel en hoe zeker het uitponden gaat.

Veelgemaakte fouten

• Aannemen dat het pand gesplitst kan worden. Splitsing hangt af van gemeentelijk beleid, bouwkundige staat en fundering. Controleer dit voordat u een uitpondwaarde in uw hoofd zet.

• De leegwaarde optellen en dat de opbrengst noemen. De opbrengst is de leegwaarde minus verkoopklaar maken, verkoopkosten en belasting, en dan pas over vijf tot vijftien jaar verspreid.

• Denken dat u het tempo bepaalt. U verkoopt wat leegkomt. Wanneer dat gebeurt, ligt bij de huurder.

• Uitkoop van huurders inplannen als zekerheid. Het mag, maar er bestaat geen recht op en geen vaste prijs.

• Het uitpondtraject beginnen zonder de VvE op orde te brengen. Een slapende VvE, een leeg reservefonds of een ontbrekend MJOP kost bij elke afzonderlijke verkoop opnieuw prijs.

Conclusie

Uitponden is het geduldig omzetten van een belegging in losse koopwoningen, en het werkt alleen als drie dingen samenkomen: een reëel verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde, een pand dat juridisch gesplitst kan worden en huurders die binnen afzienbare tijd vertrekken. Ontbreekt er één van de drie, dan is uitponden geen strategie maar een aanname. Of het in uw situatie ook financieel de beste route is, is een aparte vraag — daarover gaat het artikel over de rendabiliteit van uitponden.

Overweegt u uw complex of portefeuille uit te ponden, of wilt u weten wat een verkoop in één keer oplevert? Concreet Vastgoed koopt rechtstreeks van particuliere beleggers, familiebedrijven en ondernemers — zonder makelaarscourtage en zonder financieringsvoorbehoud. Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking.